Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) & Μεταβιβάσεις Ακινήτων
Το αίτημα για την απλοποίηση και τον εκσυγχρονισμό των διαδικασιών για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου είναι ένα αίτημα στρατηγικής σημασίας αν αναλογιστούμε την αγορά της ακίνητης περιουσίας ως έναν μοχλό για την οικονομική ανάπτυξη των επόμενων χρόνων. Είναι κοινή παραδοχή πως έως τώρα η διαδικασία της μεταβίβασης ενός ακινήτου στην Ελλάδα ήταν μια κοπιαστική και επίπονη διαδικασία που, κατά τη διάρκεια της πανδημίας, μετατράπηκε σε μια δοκιμασία για γερά νεύρα για όλους τους εμπλεκόμενους.
Οφείλουμε, φυσικά, να αναγνωρίσουμε τις θετικές κινήσεις που έχουν δρομολογηθεί όπως το τρέχον εγχείρημα της ψηφιοποίησης της δήλωσης του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων ή το φιλόδοξο σχέδιο για την ψηφιοποίηση των αρχείων του υποθηκοφυλακείου. Ακόμη, θα ήταν αφελής κανείς να πιστεύει ότι θα μπορούσαμε να δούμε δραματικές βελτιώσεις στη διαδικασία εν μία νυκτί. (Μια εικόνα για τα ποικίλα και πολύπλοκα τεχνικά ζητήματα που ανακύπτουν εν όψει μιας μεταβίβασης μπορείτε να αποκτήσετε διαβάζοντας το άρθρο αυτό: "Η σημασία του τεχνικού ελέγχου στις μεταβιβάσεις ακινήτων")
Σήμερα παρόλα αυτά θα εστιάσουμε στην υποχρέωση έκδοσης βεβαίωσης περί μη οφειλής ΤΑΠ, ένα απαραίτητο για την μεταβίβαση δικαιολογητικό που πρέπει να εκδώσει ο εκάστοτε ιδιοκτήτης ή ιδιοκτήτρια.
Ας πιάσουμε όμως το νήμα από την αρχή:
Η μεταβίβαση ενός ακινήτου λαμβάνει χώρα με τη διασφάλιση και την επικύρωση της συναλλαγής από το κράτος. Αφενός, οι αντισυμβαλλόμενοι δεσμεύονται για την συναλλαγή ενώπιον του συμβολαιογράφου που εκπροσωπεί την πλευρά του δημοσίου και, αφετέρου, ο αγοραστής μεταγράφει την αποκτηθείσα περιουσία του στο υποθηκοφυλακείο για την εξασφάλισή του έναντι τρίτων. Επιπρόσθετα της εγγυητικής του λειτουργίας στη διαδικασία της μεταβίβασης, το δημόσιο ελέγχει τους αντισυμβαλλόμενους για τυχόν εκκρεμείς υποχρεώσεις τους. Έτσι, ένας πωλητής δεν μπορεί να μεταβιβάσει ακίνητο αν δεν είναι φορολογικά και ασφαλιστικά ενήμερος, αν το ακίνητό του έχει μη τακτοποιημένες αυθαιρεσίες ή αν έχει κάποιο υπόλοιπο στον δήμο από ανεξόφλητο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ).
Το τέλος ακίνητης περιουσίας
Το τέλος ακίνητης περιουσίας εισπράττεται μέσω των λογαριασμών ρεύματος από τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης (Ο.Τ.Α.) και το μέγεθος της χρέωσης είναι σε συνάρτηση με τα τετραγωνικά της εκάστοτε ιδιοκτησίας. Αυτό, φυσικά, συνεπάγεται ότι η αλλαγή των τετραγωνικών μιας ιδιοκτησίας λόγω, παραδείγματος χάριν, μιας τακτοποίησης μηχανικού αλλάζει το ύψος του ΤΑΠ και, ανάλογα την περίπτωση, επιβάλλεται αναδρομική χρέωση για οφειλές ΤΑΠ.
Σκοπός αυτού του άρθρου δεν είναι να εξετάσει κατά πόσον είναι δίκαιη και αιτιολογημένη η επιβολή του ΤΑΠ, αλλά με δεδομένη την υποχρέωση καταβολής του, σε τί βαθμό δυσχεραίνει την διαδικασία της μεταβίβασης.
Η διαδικασία
Η διαδικασία πριν την πανδημία για την έκδοση της βεβαίωσης περί μη οφειλής ΤΑΠ περιελάμβανε την συλλογή κάμποσων δικαιολογητικών και την υποβολή τους με φυσική παρουσία στις υπηρεσίες του αρμόδιου ΟΤΑ. Αυτό σήμαινε τυπικά το να μαζέψεις τα απαραίτητα χαρτιά, να γράψεις πριν προλάβει να ανατείλει ο ήλιος το όνομά σου σε ένα χαρτί για να πάρεις σειρά προτεραιότητας και, καλώς εχόντων των πραγμάτων, να παραλάβεις την πολύτιμη βεβαίωση την ίδια μέρα με ισχύ 2 μηνών.
Οι πρωτόγνωρες καταστάσεις που δημιούργησε η πανδημία επιτάχυναν μια καταρχήν θετική εξέλιξη: την ψηφιοποίηση της διαδικασίας για την έκδοση της εν λόγω βεβαίωσης. Αυτό που δεν έγινε για χρόνια συνέβη με την έλευση μιας πανδημίας αλλά με κάποιες παρενέργειες:
Εκεί που μετά κόπων και βασάνων έφτανε κανείς να παραλαμβάνει την βεβαίωση αυθημερόν, την παραλαμβάνει πλέον από την βολή του υπολογιστή του μέσα σε τουλάχιστον έναν μήνα και είμαι βέβαιος ότι έχουν υπάρξει περιπτώσεις πολύ μεγαλύτερης αναμονής.
Στην εξίσωση βάλτε και άλλα πιθανά παράδοξα: Τουλάχιστον για τον δήμο Αθηναίων, για την αίτηση της βεβαίωσης περί μη οφειλής ΤΑΠ απαιτείται η υποβολή ισχύουσας βεβαίωσης αυθαιρεσιών σύμφωνα με τον ν. 4495/2017. Αν σκεφτεί κανείς ότι η βεβαίωση αυθαιρεσιών έχει και αυτή δίμηνη ισχύ και είναι ένα από τα απαραίτητα δικαιολογητικά του συμβολαίου, είναι πιθανό να χρειαστεί κανείς να εκδώσει την βεβαίωση αυθαιρεσιών δύο φορές λόγω της αναμονής για να εκδοθεί η βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ!
Κατανοώ φυσικά ότι οι καιροί είναι πρωτόγνωροι και ότι οι δήμοι δεν ήταν κατάλληλα προετοιμασμένοι για μια τέτοια απότομη μετάβαση. "Στην πέτρα της υπομονής προσμένουμε το θαύμα" λοιπόν που έγραψε και ο ποιητής, μιας και δεν υπάρχει εναλλακτική επιλογή.
Το πρόβλημα, όμως, της οφειλής του ΤΑΠ στη βάση του δεν έχει την πολυπλοκότητα που μπορεί να έχουν άλλα τεχνικά ζητήματα. Παραδείγματος χάριν, μια τακτοποίηση μηχανικού μπορεί να ανοίξει τον ασκό του αιόλου στο τί μπορεί να χρειαστεί κατόπιν στα συμβολαιογραφικά ζητήματα. Χωρίς να είμαι καθόλου ειδικός στα ερωτήματα που άπτονται της πληροφορικής και του ψηφιακού μετασχηματισμού, αναρωτιέμαι πόσο απαιτητικό θα ήταν η διαδικασία της βεβαίωσης του ΤΑΠ κατά την μεταβίβαση να διασυνδεθεί ολοκληρωτικά με το taxis. Άλλωστε, για να υποβάλει κανείς αίτηση για την βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ θα πρέπει να συνδεθεί - τουλάχιστον στην πλατφόρμα του Δήμου Αθηναίων - με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης του taxis. Ομοίως, για να πραγματοποιήσει αλλαγή στα τετραγωνικά στην πλατφόρμα της ΚΕΔΕ, θα πρέπει πρώτα να προβεί σε διόρθωση των τετραγωνικών στο Ε9 μέσα από το taxis. Αν συνυπολογίσει σε αυτό κανείς ότι για την μεταβίβαση απαιτείται η έκδοση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ - η οποία είναι σε άμεση συνάφεια με τις δηλώσεις Ε9 της τελευταίας 5ετίας - γιατί στο κοντινό μέλλον να μην εκδίδεται κοινό πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ-ΤΑΠ μέσω του taxis;
Τα παραπάνω αποτελούν τροφή για σκέψη με την ελπίδα ότι στο άμεσο μέλλον η απλοποίηση των διαδικασιών της μεταβίβασης ακινήτων θα κάνει πιο εύφορο το έδαφος για την άνθηση του ελληνικού real estate και την ελληνική κτηματαγορά ακόμη πιο ελκυστική στην διεθνή κατάταξη. Μέχρι τότε, όμως, οι επαγγελματίες της ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να είμαστε αυτοί που κατευνάζουν την ένταση, την ανυπομονησία και - σε κάποιες περιπτώσεις - την άγνοια των ενδιαφερόμενων μερών μέχρι την ολοκλήρωση ενός συμβολαίου.
Γράφει ο Παναγιώτης Ταγκαλάκης
Msc in Real Estate Investment and Finance, Heriot-Watt University (ongoing)
BA in History and Philosophy of Science, National and Kapodistrian University of Athens
BA in Accounting and Finance, Athens University of Economics and Business
Σύμβουλος Ακινήτων - RICS APC Candidate
ΔΑΣΚΑΛΑΚΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΙΚΕ
ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
www.daskalakisassociates.com
www.speakgroup.life
Σχόλια
Δημοσίευση σχολίου