“Location, location, location”: Σκέψεις ενός μεσίτη

 

Δεν είναι τυχαία το πιο διάσημο mantra στον κλάδο του real estate. Η τοποθεσία είναι ο πλέον σημαντικός προσδιοριστικός παράγοντας της αξίας ενός ακινήτου. Θα έλεγα πως η τοποθεσία ενός ακινήτου καθορίζει το «ταβάνι» της δυνητικής αξίας του. Το αν θα φτάσει ένα ακίνητο το «ταβάνι» αυτό εξαρτάται φυσικά και από τους υπόλοιπους προσδιοριστικούς παράγοντες και αναφέρω ενδεικτικά τον όροφο, την χωροθέτησή του – αν είναι δηλαδή διαμπερές, προσόψεως ή εσωτερικό – την κατάσταση του ακινήτου – αν είναι ανακαινισμένο ή χρήζει ανακαίνισης – και φυσικά την ηλικία και την κατάσταση του κτίσματος. Είτε όμως πρόκειται για οικιστικά είτε για επαγγελματικά ακίνητα, η τοποθεσία είναι ένας παράγοντας στον οποίο ο κάθε ιδιοκτήτης ή ιδιοκτήτρια μεμονωμένα έχει περιορισμένη επιρροή στη διαμόρφωσή του σε αντίθεση με τους υπόλοιπους προσδιοριστικούς παράγοντες τους οποίους μπορεί να επηρεάσει περισσότερο.

 

Οι συσχετισμοί που διαμορφώνουν, λοιπόν, τις περιοχές και προσδιορίζουν σημαντικά τις αξίες θα έλεγα ότι μας υπερβαίνουν παρότι μας αφορούν άμεσα και μας συμπεριλαμβάνουν. Ας μιλήσω με συγκεκριμένα παραδείγματα της Αθήνας: Μπορούσε να προβλέψει κανείς με μαθηματική ακρίβεια τη ραγδαία αύξηση της αξίας που είχε η Πλάκα και το Κουκάκι τις τελευταίες δεκαετίες; Τη διαμόρφωση που με τα χρόνια έλαβε η άλλοτε βιομηχανική περιοχή στο Γκάζι; Την πτώση σε αξία τις τελευταίες δεκαετίες στις άλλοτε αστικές περιοχές γύρω από την Πατησίων, όπως τα Πατήσια, τον Άγιο Παντελεήμονα και την Κυψέλη; Έχοντας σπουδάσει στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών στο ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης, εξεπλάγην όταν αργότερα ανακάλυψα ότι – η γνώριμή μου από τα φοιτητικά χρόνια – οδός Μαυρομματαίων αποτελούσε κάποτε έναν από τους πιο ακριβούς δρόμους της Αθήνας. Αναμφίβολα, στον κλάδο του real estate κερδισμένοι είναι εκείνοι με την μεγαλύτερη προβλεπτική ικανότητα. Παρόλα αυτά, μόνο εκ των υστέρων μπορεί να ερμηνεύσει κανείς ικανοποιητικά το γιατί οι εκάστοτε περιοχές μιας πόλης εξελίχθηκαν κατά τον τρόπο που εξελίχθηκαν.

Ας έρθουμε, όμως, στην πλευρά του μεσίτη, που συμβαίνει να είναι και η επαγγελματική μου ιδιότητα. Αν αποδεχτούμε το παραπάνω αξίωμα, ότι η τοποθεσία είναι το πιο σημαντικό χαρακτηριστικό όταν αξιολογούμε την αξία ενός ακινήτου, τότε ο μεσίτης θα πρέπει να γνωρίζει άψογα την περιοχή του. Και όταν λέω για την περιοχή του, αναφέρομαι στην περιοχή που ο ίδιος έχει επιλέξει συνειδητά και στρατηγικά να δραστηριοποιείται. Είναι η περιοχή που ιδανικά θα ήθελε ο περίγυρός του μεσίτη να τον ταυτίζει με αυτήν όταν θα σκέφτεται ποιος είναι ο καταλληλότερος για να αναλάβει ένα ακίνητο στην περιοχή αυτή. Η γνώση της περιοχής από την πλευρά του μεσίτη είναι κρίσιμη για έναν κατά την γνώμη μου πολύ σημαντικό λόγο: Ο εκάστοτε αγοραστής ή αγοράστρια μιας κατοικίας (επιλέγω να εστιάσω στα οικιστικά ακίνητα) δεν αγοράζει μονάχα ένα ακίνητο για μια σειρά από τεχνικά χαρακτηριστικά αλλά, ταυτόχρονα, αγοράζει και την εμπειρία του να κατοικήσει σε μια συγκεκριμένη περιοχή που αποτελεί ζωντανό οργανισμό με μια ιστορία, ένα παρόν και μια δυναμική για το μέλλον.

 

Βλέπω λοιπόν τον μεσίτη ή την μεσίτρια ως έναν ή μία επαγγελματία που προσφέρει ένα σύνολο πολύτιμων υπηρεσιών - περιλαμβάνοντας μεταξύ άλλων την εκπροσώπηση, τη διαπραγμάτευση και την συμβουλευτική - αλλά συνάμα είναι και ένας πρεσβευτής (ambassador) της περιοχής που δραστηριοποιείται επαγγελματικά. Να το θέσω αλλιώς: Ο μεσίτης θα πρέπει να έχει τόσο καλή αντίληψη της περιοχής του ώστε ο ιστορικός του μέλλοντος που θα μελετήσει αυτήν την περιοχή  να πρέπει να απευθυνθεί σε αυτόν για να την κατανοήσει σε βάθος.

 

Η περιοχή την οποία εγώ προσωπικά επέλεξα να δραστηριοποιούμαι είναι το κέντρο της Αθήνας. Και αυτό συμβαίνει, αφενός, διότι τα βιώματά μου σε αυτήν με έχουν κάνει να την γνωρίσω και να διαμορφωθώ εντός αυτής. Αφετέρου, διότι βρίσκω την Αθήνα μια πόλη συναρπαστική με τη δική της ξεχωριστή ταυτότητα ανάμεσα στις άλλες ευρωπαϊκές μητροπόλεις. Αυτό μου δίνει την ώθηση να συμπορεύομαι και να συμβουλεύω με χαρά ανθρώπους στην επιθυμία τους να αποκτήσουν μια στέγη στην πόλη αυτή. Και, εν τέλει, να αντιλαμβάνομαι την μεσιτεία ως ένα επάγγελμα που η βαθειά κατανόηση των συσχετισμών της αγοράς και των ανθρωπίνων σχέσεων συναντά την αθηναιογραφία και την κατανόηση του αστικού βιώματος. 

Γράφει ο Παναγιώτης Ταγκαλάκης

Msc in Real Estate Investment and Finance, Heriot-Watt University (ongoing)

BA in History and Philosophy of Science, National and Kapodistrian University of Athens

BA in Accounting and Finance, Athens University of Economics and Business

Σύμβουλος Ακινήτων - RICS APC Candidate

SPEAK REAL ESTATE

www.speakgroup.life