Φορολογία Ακινήτων Φυσικών Προσώπων: Τι πρέπει να γνωρίζετε

 

Δεν αποτελεί καινούρια διαπίστωση πως η ακίνητη περιουσία είναι υποκείμενη σε ένα πολυσχιδές πλέγμα νομοθετικών διατάξεων, θεσμικών θεμάτων, τεχνικών και διαχειριστικών ζητημάτων. Ταυτοχρόνως, θα λέγαμε πως αποτελεί βασικό αιμοδότη των δημοσίων εσόδων και, κατά συνέπεια, υποστηρικτή του κρατικού προϋπολογισμού. Στόχος του παρόντος άρθρου είναι οι αναγνώστριες και οι αναγνώστες να αποκτήσουν μια εποπτεία για τους κυριότερους φόρους που βαρύνουν την ακίνητη περιουσία φυσικών προσώπων. Πιο συγκεκριμένα, θα ασχοληθούμε με τρεις κατηγορίες φόρων ακίνητης περιουσίας: Φόρους σχετικούς με την κατοχή, την εκμετάλλευση καθώς επίσης και την μεταβίβαση ακινήτων.

Η φορολόγηση της κατοχής ακίνητης περιουσίας

Η κατοχή ενός ακινήτου επιβαρύνεται σύμφωνα με τον ν. 4223/2014 με τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακίνητης Περιουσίας Ακινήτων (Ε.Ν.Φ.Ι.Α.), ο οποίος επιβάλλεται σε δικαιώματα επί ακινήτων στην Ελλάδα που ανήκουν σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα από την 1^η Ιανουαρίου του ίδιου έτους. Το άθροισμα του Ε.Ν.Φ.Ι.Α. ισούται με τον κύριο φόρο συν τον συμπληρωματικό φόρο και αφορά  κτίσματα, οικόπεδα εντός σχεδίου και γήπεδα. Ο υπολογισμός του κύριου φόρου επί κτισμάτων εκτός των ειδικών κτηρίων προκύπτει από το παρακάτω γινόμενο:

Κύριος Φόρος = Επιφάνεια κτίσματος σε τ.μ. * Β.Φ. * Σ.Π.Κ. * Σ.Ο. ή Σ.Μ. * Σ.Π. * Σ.Β.Χ. (όπου εφαρμόζεται) * ΣΗΚ (όπου εφαρμόζεται)

και για τα ειδικά κτήρια ως εξής:

Κύριος Φόρος = Επιφάνεια Κτίσματος σε τ.μ. * Β.Φ. * Σ.Ε.Κ. * Σ.Π.Κ. * Σ.Α.Ε. * Σ.Β.Χ. (όπου εφαρμόζεται) * Σ.Η.Κ. (όπου εφαρμόζεται)

όπου,

Β.Φ.: βασικός φόρος ανά φορολογική ζώνη σε αντιστοιχία με την τιμή ζώνης

Σ.Π.Κ.: o συντελεστής παλαιότητας κτίσματος

Σ.Α.Ε.: ο συντελεστής απομείωσης επιφάνειας κτίσματος που αφορά κύριους χώρους ειδικών κτηρίων

Σ.Ο.: ο συντελεστής ορόφου

Σ.Μ.: ο συντελεστής μονοκατοικίας

Σ.Π.: ο συντελεστής πρόσοψης ανάλογα με τον αριθμό των προσόψεων ενός κτίσματος

Σ.Β.Χ.: ο συντελεστής βοηθητικών χώρων

Σ.Η.Κ: ο συντελεστής ημιτελών κτισμάτων

Σ.Ε.Κ.: ο συντελεστής ειδικών κτηρίων    

Ο υπολογισμός του κύριου φόρου για τα οικόπεδα εντός σχεδίου προκύπτει από την φορολογική ζώνη στην οποία ανήκει το οικόπεδο και, σύμφωνα με την μοναδιαία αξία του οικοπέδου, προσδιορίζεται ο συντελεστής φόρου. Η μοναδιαία αξία του οικοπέδου ανά τ.μ. καθορίζεται ως το πηλίκο της φορολογητέας αξίας του οικοπέδου προς την συνολική επιφάνειά του. Η δε φορολογητέα αξία του οικοπέδου υπολογίζεται ως το γινόμενο του συντελεστή οικοπέδου, της συνολικής τιμής εκκίνησης του οικοπέδου, του συντελεστή πρόσοψης και της επιφάνειας του οικοπέδου. Λαμβάνοντας τα παραπάνω υπόψη, ο κύριος φόρος για τα οικόπεδα εντός σχεδίου προκύπτει ως το παρακάτω γινόμενο: 

Κύριος Φόρος = Επιφάνεια οικοπέδου σε τ.μ. * Σ.Φ. 

όπου Σ.Φ.: Συντελεστής Φόρου

Τέλος, όσον αφορά τον υπολογισμό του κύριου φόρου για τα γήπεδα, αυτός προκύπτει ως το αποτέλεσμα του παρακάτω γινομένου:

Φόρος = Επιφάνεια Γηπέδου * ΒΣΦ * ΣΘ * ΣΧ * ΣΑρ * ΣΑπ (όπου εφαρμόζεται) *  ΣΚ (όπου εφαρμόζεται)

όπου,

Β.Σ.Φ.: Ο Βασικός Συντελεστής Φορολογίας που ανέρχεται σε 0,001 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή 1 ευρώ ανά στρέμμα

Σ.Θ.: Ο Συντελεστής Θέσης ο οποίος καθορίζεται από την Αρχική Βασική Αξία που θεσπίζει η δημοτική κοινότητα στην οποία ανήκει το ακίνητο

Σ.Χ.: Ο Συντελεστής Χρήσης ο οποίος διαμορφώνεται ανάλογα με την χρήση του γηπέδου

Σ.Α.: Ο Συντελεστής Άρδευσης ο οποίος ανέρχεται σε 1.1

Σ.Απ.: Ο Συντελεστής Απαλλοτρίωσης ο οποίος ανέρχεται σε 0.75

Σ.Κ.: Ο Συντελεστής Κατοικίας ο οποίος ανέρχεται σε 5 αν εντός του γηπέδου υπάρχει κατοικία

 

Ο συμπληρωματικός φόρος που βαρύνει τα φυσικά πρόσωπα υπολογίζεται για αξία μεγαλύτερη των 250.000 ευρώ επί του συνόλου των δικαιωμάτων επί ακινήτων. Θα πρέπει να σημειώσουμε ότι την ώρα που γράφονται αυτές οι γραμμές βρίσκεται εν εξελίξει το έκτακτο «κούρεμα» του Ε.Ν.Φ.Ι.Α. στο πλαίσιο των μέτρων για την αντιμετώπιση των οικονομικών επιπτώσεων της πανδημίας. Ακόμη, ο Ε.Ν.Φ.Ι.Α. ναι μεν αποτελεί τον κυριότερο φόρο που βαρύνει την κατοχή ακίνητης περιουσίας για τα φυσικά πρόσωπα, αλλά μια ακόμη σημαντική επιβάρυνση για τους ιδιοκτήτες και τις ιδιοκτήτριες ακίνητης περιουσίας αποτελεί το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας με την είσπραξη του οποίου είναι επιφορτισμένοι οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ).

Η φορολόγηση της εκμετάλλευσης ακίνητης περιουσίας

Έχοντας αναφερθεί ακροθιγώς στην φορολογία που επιβαρύνει την κατοχή ακίνητης περιουσίας από φυσικά πρόσωπα, σειρά παίρνει η φορολογία που επιβαρύνει την εκμετάλλευση ακινήτων. Στα μισθώματα επαγγελματικών ακινήτων επιβάλλεται τέλος χαρτοσήμου της τάξεως του 3,6%. Επίσης, εισοδήματα το άθροισμα των οποίων υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ - συμπεριλαμβανομένων και εισοδημάτων από μισθώματα - επιβαρύνονται με την ειδική εισφορά αλληλεγγύης. Δεν θα επιβληθεί, όμως, κατ’ εξαίρεση, στα εισοδήματα του οικονομικού έτους 2020 που θα δηλωθούν το 2021 στο πλαίσιο των μέτρων αντιμετώπισης των οικονομικών συνεπειών της πανδημίας. Η κύρια φορολογική επιβάρυνση της εκμετάλλευσης ακίνητης περιουσίας είναι η αυτοτελής φορολόγηση των εισοδημάτων που προέρχονται από μισθώματα, σύμφωνα με την παρακάτω κλίμακα:

 

Ύψος Εισοδήματος	Φορολογικός Συντελεστής
0 – 12.000 €	15%
12.001 – 35.000 €	35%
35.001 € και άνω	45%

 Η φορολόγηση της μεταβίβασης ακινήτων

Τέλος, η μεταβίβαση ακινήτων, εκτός του ότι στην Ελλάδα είναι συχνά μια απαιτητική και επίπονη διαδικασία, επιφέρει και μια σειρά φορολογικών επιβαρύνσεων. Η αγορά νεόδμητου κτίσματος, με εξαίρεση την απόκτηση πρώτης κατοικίας, επιβαρύνεται με Φ.Π.Α. 24%. Η επιβάρυνση, όμως, τελεί σε αναστολή μέχρι την 31/12/2022. Ομοίως, ο φόρος υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων ανέρχεται σε 15% και τελεί υπό αναστολή έως 31/12/2022. Στις αγοραπωλησίες μη νεόδμητων κτισμάτων επιβάλλεται Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (Φ.Μ.Α.) 3% επί της μεγαλύτερης μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και της αναγραφείσας στο συμβόλαιο αξίας και επιβαρύνει τον αγοραστή. Ειδικά τα φυσικά πρόσωπα απαλλάσσονται, υπό προϋποθέσεις, από τον Φ.Μ.Α. για την πρώτη κατοικία.

Σκοπός του άρθρου ήταν να παρουσιάσει ένα γενικό πλαίσιο για την φορολογία ακινήτων φυσικών προσώπων. Το καθεστώς της φορολογίας των ακινήτων επιδέχεται συχνά αλλαγές και αξίζει να τονίσουμε ότι ένα άρθρο αδυνατεί να καλύψει τις εξειδικευμένες περιπτώσεις στην φορολογία της ακίνητης περιουσίας που είναι ουκ ολίγες. Η απόκτηση, όμως, μιας γενικής εποπτείας για την φορολογία των ακινήτων μπορεί να επηρεάσει σημαντικά την απόφαση για την μεταβίβαση, την εκμετάλλευση ή την διατήρηση της κατοχής ενός στοιχείου ακίνητης περιουσίας.

Γράφει ο Παναγιώτης Ταγκαλάκης

Msc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University (ongoing)

BA in History and Philosophy of Science, National and Kapodistrian University of Athens

BA in Accounting and Finance, Athens University of Economics and Business

Σύμβουλος Ακινήτων - RICS APC Candidate

ΔΑΣΚΑΛΑΚΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΙΚΕ

ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

www.daskalakisassociates.com

www.speakgroup.life