Η σημασία του Τεχνικού Ελέγχου στις μεταβιβάσεις ακινήτων
Έχοντας αναπτύξει (εν μέρει) τον ρόλο του μεσίτη στην διαδικασία αγοραπωλησίας σε προηγούμενο άρθρο, θα ήθελα να μπω και στην σημασία του ρόλου του μηχανικού στην διαδικασία αυτή.
Βλέπεις.. ο σκοπός του BLOG που έχουμε δημιουργήσει, είναι να είσαι ξεκάθαρα ενημερωμένος για το ποια είναι η διαδικασία πώλησης ενός ακινήτου, ποιοι οι επαγγελματίες που εμπλέκονται, ποιος ο ρόλος τους, πώς κινείται η αγορά και πολλά άλλα.
Και όλα αυτά.. πάντα σε συνδυασμό με to υλικό που παράγουμε στο facebook το Instagram, στο Youtube και φυσικά στο Website μας.
(Βρες τα πάντα για εμένα αλλά και για την εταιρία εδώ)
Το πρόβλημα
Δεν χρειάζεται να έχεις ασχοληθεί ιδιαίτερα με αγοραπωλησίες για να καταλάβεις ότι ένας από τους σημαντικότερους "πονοκέφαλους" των εμπλεκόμενων στην διαδικασία της πώλησης ενός ακινήτου, είναι οτιδήποτε έχει σχέση με την πολεοδομική του υπόσταση. Τα προβλήματα πολλά, ξεκινάνε φυσικά από πολύ παλιά, συνεχίζουν όμως ακόμη και σήμερα, καθώς στην χώρα μας δεν έχουμε συνηθίσει ότι οι κανόνες είναι σημαντικοί και δεν πρέπει να ψάχνουμε τρόπο να τους παρακάμψουμε. (Ίσως ήδη με λες χαζό, αλλά κάπου εδώ θα σε προειδοποιήσω ότι τουλάχιστον σε ό,τι έχει να κάνει με τα ακίνητα, αν σκέφτεσαι έτσι το πιο πιθανό είναι να την πατήσεις)
Έτσι λοιπόν φτάνουμε στην παρούσα κατάσταση: Δεν υπάρχει (σχεδόν) κανένα ακίνητο να μην έχει έστω ένα μικρό πρόβλημα:
Κάποιος ημιυπαίθριος είναι κλειστός, τα τετραγωνικά της άδειας δεν είναι τα ίδια με τα τετραγωνικά που αναφέρονται στα συμβόλαια και αυτά με την σειρά τους μπορεί να μην είναι ίδια με τα τετραγωνικά τα οποία θα βρεις, άμα μετρήσεις το ακίνητο όπως είναι σήμερα (!!!).
Και πριν προλάβεις να παραπονεθείς για όσους δημιουργήσανε αυτή την κατάσταση.. θα σου πω ότι όταν θα βρούμε μαζί το ακίνητο που θέλεις να αγοράσεις, το πρώτο πράγμα που θα με ρωτήσεις είναι αν πειράζει πολύ να κλείσεις παράνομα ένα μέρος της αυλής γιατί χρειάζεσαι μια παραπάνω αποθήκη.
Τώρα;; Ποιος φταίει;;
Η νομοθεσία
Με τον νόμο 4014/2011 (πρώτος νόμος για την τακτοποίηση αυθαιρέτων) θεσπίστηκε για πρώτη φορά η βεβαίωση μηχανικού (βεβαίωση σχετικά με την νομιμότητα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου) ως προϋπόθεση για την μεταβίβαση ακινήτου.
Έτσι, για να πουλήσει ή να μεταβιβάσει ακίνητο κανείς, χρειάζεται βεβαίωση μηχανικού ότι το ακίνητο είναι πολεοδομικά νόμιμο (στο ακίνητο δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες χρήσεις, πέραν των οποίων έχουν ενταχθεί στις διατάξεις της σχετικής νομοθεσίας για την τακτοποίηση αυθαιρέτων)
Τι σημαίνει αυτό;
1. Οποιαδήποτε αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη χρήση μετά το 2011, δεν τακτοποιείται και άρα το ακίνητο δεν μεταβιβάζεται
2. Αν το ακίνητο μεταβιβασθεί, με ψεύτικη η λανθασμένη δήλωση μηχανικού, όταν αυτός που θα αγοράσει το ακίνητο θελήσει είτε να το πουλήσει είτε να το μεταβιβάσει στα παιδιά του... δεν θα μπορεί. Γιατί θα χρειάζεται πάλι βεβαίωση. Μάντεψε ποιον θα κυνηγάει..
Πως εφαρμόζεται
Από την στιγμή που εφαρμόστηκε ο συγκεκριμένος νόμος, μέχρι και σήμερα, η αλλαγή αυτή αντιμετωπίστηκε ως ένα - επιπλέον - χαράτσι στα ακίνητα. Είναι όμως;; Είναι τόσο σημαντικό έξοδο για την πώληση ενός ακινήτου, στις υποχρεώσεις του πωλητή να συμπεριλαμβάνεται και μια βεβαίωση ότι το ακίνητο που πουλάει είναι νόμιμο;;
Αν αγοράσεις τηλεόραση ή ψυγείο, το πρώτο που ζητάς είναι εγγύηση και χαρτιά προέλευσης. Στην Ελλάδα, και μέχρι το 2011, η πώληση του ακινήτου, δεν συνοδευότανε από κανένα έγγραφο το οποίο να εξασφαλίζει τον αγοραστή για την ποιότητα κατασκευής ή την πολεοδομική φύση αυτού. Ας τα συγκρίνουμε...
*Σ1: Συμβουλή για αγοραστές:
Ζήτα τα πάντα σχετικά με το ακίνητο που αγοράζεις. Με την αγορά του ακινήτου, θα πρέπει να έχεις στα χέρια σου (προς έλεγχο αρχικά) ολοκληρωμένο φάκελο όχι μόνο για τα νομικά, αλλά και για τα πολεοδομικά και κατασκευαστικά του στοιχειά.
Αν αγοράζεις νέο ακίνητο, ζήτα όλα τα χαρτιά και τις πιστοποιήσεις κάθε υλικού που έχει τοποθετηθεί (κουφώματα, πόρτες, κουζίνα, είδη υγιεινής κ.α.). Καλύπτονται από εγγύηση;; Συμπλήρωσε τον φάκελο με τα τηλέφωνα κάθε συνεργείου που είναι υπεύθυνο για την συντήρηση των κατασκευών. Ζήτα επίσης φωτογραφίες από την φάση κατασκευής. Θα βοηθήσει όχι μόνο στην απόδειξη της ποιότητας κατασκευής, αλλά και στο να γνωρίζετε από που περνάτε οι σωλήνες και τα καλώδια σε περίπτωση βλάβης.
*Σ2: Συμβουλή για τους πωλητές:
Πριν την διαδικασία πώλησης, συγκέντρωσε σε έναν φάκελο όλα τα διαθέσιμα στοιχεία για το ακίνητο που βγάζεις στην αγορά. Το κάνεις με το αυτοκίνητό σου, είναι παράλογο να μην το κάνεις και με το ακίνητο που θέλεις να πουλήσεις.
Κατ' αρχάς, μάζεψε όλα τα σχέδια, τις τακτοποιήσεις και τους τίτλους του ακινήτου. Θα σου ζητηθούν ούτως η άλλως, καλύτερα να τα έχεις έτοιμα από την αρχή.
Κάτι τέτοιο δημιουργεί ασφάλεια τον εν δυνάμει αγοραστή, που βλέπει ότι ο ιδιοκτήτης τα έχει όλα μαζεμένα και διαθέσιμα προς έλεγχο. Πιστέψτε με... αυτό μπορεί να βοηθήσει στην ταχύτητα πώλησης του ακινήτου περισσότερο απ' ότι φαντάζεσαι!
Αν έχεις κάνει πρόσφατα ανακαίνιση, να έχεις διαθέσιμες φωτογραφίες και όλα τα χαρτιά των υλικών που τοποθετήθηκαν! Εδώ θα το ξαναπώ.. αγοράζεις κινητό με χαρτιά. Δεν μπορεί να αγοράσει κάποιος ακίνητο χωρίς τα σχετικά πιστοποιητικά (!!!).
Τέλος, συζήτησε με τον μηχανικό σου και ζήτα του να σε βοηθήσει στην συλλογή των στοιχείων. Η πώληση είναι μια ομαδική διαδικασία. Δεν μπορείς να την κάνεις μόνος σου. Συνεννοήσου επίσης , σε περίπτωση που στην εξέταση των χαρτιών ο μηχανικός του αγοραστή έχει απορίες, να είναι διαθέσιμος να εξηγήσει ότι χρειαστεί.
Προσοχή!!
Ένας από τους κύριους λόγους που γράφω αυτό το άρθρο, είναι ότι έχουν εμφανιστεί πολλές περιπτώσεις στις οποίες ενώ έχει πραγματοποιηθεί πώληση του ακινήτου μετά το 2011 και κατ' επέκταση θα έπρεπε να είναι 100% νόμιμο ή τακτοποιημένο, πολλές τακτοποιήσεις δεν έχουν γίνει σωστά!! Αποτέλεσμα αυτού? Το ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβασθεί!
Και μπορεί να πούμε ότι αυτός που φταίει είναι ο μηχανικός της τακτοποίησης (τον οποίο στις περισσότερες των περιπτώσεων τον έχει διαλέξει ο πωλητής στον οποίο αναλογεί το κόστος των ενεργειών τακτοποίησης), αλλά η αλήθεια είναι ότι φταίει και κάπου ο αγοραστής ο οποίος δεν έβαλε έναν μηχανικό να ελέγξει το ακίνητο πριν το αγοράσει. Ήταν τόσο σημαντικό το έξοδο? Η απάντηση δική σου..
Αγοράζεις ακίνητο;; Αυτή είναι η συμβουλή μου!
Διάλεξε έναν μηχανικό να ελέγξει το ακίνητο που έχεις επιλέξει. Τα προβλήματα είναι πολλά. Πρέπει να ξέρεις κάθε λεπτομέρεια.
Αυτός θα μιλήσει με τον μηχανικό του ιδιοκτήτη, θα εκλέξει τα απαραίτητα και θα σου παραδώσει μια τεχνική έκθεση για το ακίνητο. Ζήτα του να ελέγξει την διαδικασία της τακτοποίησης. Αν έχουν γίνει όλα σωστά.
Φύλαξε αυτή την τεχνική έκθεση μαζί με τον φάκελο του ακινήτου. Θα σου χρειαστεί όταν χρειαστεί να πουλήσεις ή να μεταβιβάσεις το ακίνητό σου.
Θυμήσου:
Αγοράζεις ακίνητο. Δες το σοβαρά!
Γράφει ο Γιάννης Δασκαλάκης MRICS
Πιστοποιημένος Εκτιμητής Ακινήτων
Αδειοδοτημένος Μεσίτης Αστικών Συμβάσεων
Managing Partner | ΔΑΣΚΑΛΑΚΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ
Managing Partner | SPEAK REAL ESTATE
Σχόλια
Δημοσίευση σχολίου